Sarah Gill è una paesaggista professionista esperta nella ristrutturazione di giardini. È autrice del blog Hypedome, dove unisce le sue due passioni: la vita all'aria aperta e la scrittura.
Chiedete a qualsiasi operatore di glamping cosa li ha tenuti svegli la notte durante la prima stagione e sentirete ripetere la stessa preoccupazione: le prenotazioni arriveranno davvero? Si può modellare il fatturato su un foglio di calcolo tutto il giorno, ma l'occupazione è il punto in cui il business case regge o crolla. Una struttura vuota non guadagna nulla, e il margine tra un anno buono e uno ottimo si riduce di solito a una manciata di weekend.
Ecco cosa c'è di interessante nell'attuale mercato del glamping: non tutte le strutture si riempiono allo stesso ritmo. Dopo anni di collaborazione con operatori del Regno Unito, degli Stati Uniti e dell'Europa continentale, abbiamo visto emergere uno schema coerente. Le cupole geodetiche tendono a superare le cabine, le yurte e le tende a campana in termini di occupazione, spesso con margini significativi, soprattutto durante le stagioni di spalla e nei giorni feriali non di punta. Questo post analizza il perché, utilizzando i dati degli operatori reali, i benchmark del settore e l'economia strutturale di ciascuna opzione.
La maggior parte dei nuovi gestori che stanno valutando la loro prima costruzione restringono la scelta a quattro opzioni: una cabina o una capanna del pastore, una yurta, una tenda a campana o una cupola geodetica. Ognuna di esse ha una personalità, un prezzo e una serie di compromessi reali che si manifestano direttamente nel calendario delle prenotazioni.
Le cabine sono il cavallo di battaglia dell'industria del glamping. Sono calde, asciutte, facili da assicurare e gli ospiti le capiscono istintivamente. L'occupazione tende a seguire da vicino il mercato più ampio dell'autogestione - da 35% a 55% di occupazione annuale, a seconda della località e del marketing - il che è rispettabile ma non notevole.
Il problema è che le baite non stimolano l'impulso “devo prenotarlo”, di cui godono i soggiorni unici. Una baita in legno è essenzialmente una piccola casa e compete con ogni altra piccola casa in affitto nella zona. A meno che non abbiate una posizione o un design straordinario, siete costretti a competere sul prezzo e sui servizi piuttosto che sulla novità. Questo limita la vostra tariffa notturna, che a sua volta limita ciò che un calendario di prenotazioni completo può offrire.
Le yurte si prenotano brillantemente da maggio a settembre nella maggior parte dei mercati del Regno Unito e degli Stati Uniti settentrionali. Sono romantiche, fotogeniche e hanno un vero e proprio valore culturale. Il problema è cosa succede a ottobre.
Le tradizionali yurte di feltro possono essere riscaldate, ma il loro isolamento e la loro impermeabilità hanno dei limiti pratici. La maggior parte degli operatori di yurte del Regno Unito chiude da fine ottobre a marzo, il che comprime la loro finestra di guadagno a circa sei mesi. Anche con una forte occupazione in alta stagione (spesso 70-85% da giugno ad agosto), una stagione operativa di sei mesi limita l'occupazione annuale a circa 35-45%. Questo calcolo non è in grado di competere con una struttura aperta tutto l'anno.
Le tende a campana sono il modo più semplice per entrare nel mondo del glamping. È possibile allestire un piccolo sito per una frazione del costo di qualsiasi altra opzione, e si riempiono magnificamente per le folle dei festival, gli addii al nubilato e i fine settimana estivi. Ma nel clima del Regno Unito si tratta di un prodotto che dura dai quattro ai cinque mesi, e le cancellazioni dovute al maltempo in primavera e in autunno sono un costo reale.
Gli operatori di tende a campana vedono in genere un'occupazione annuale compresa tra 25 e 35%, se si considera la bassa stagione. La forte domanda dei fine settimana nei mesi di punta non può compensare la chiusura per metà dell'anno. Sono un buon prodotto d'ingresso, ma la maggior parte degli operatori che iniziano con le tende a campana alla fine migrano verso strutture per tutto l'anno, perché il divario di reddito fuori stagione è troppo doloroso per essere ignorato.
Le cupole si comportano in modo diverso da tutte e tre le strutture sopra citate e i dati sull'occupazione lo riflettono. I noleggi di cupole ben gestiti nel Regno Unito e negli Stati Uniti raggiungono abitualmente un'occupazione annua di 60-75%, e alcuni operatori con cui lavoriamo riportano cifre ancora più alte durante il primo anno completo di attività.
Questo è dovuto a tre ragioni strutturali: le cupole sono veramente disponibili tutto l'anno, hanno un forte premio per la novità che si traduce in un impulso alla prenotazione e offrono un'esperienza basata sulla vista che si presta molto bene alle piattaforme di quotazione. Ogni fattore è utile singolarmente. Ma se messi insieme, si sommano.
Il divario di occupazione non è un caso di marketing. È il risultato prevedibile di quattro vantaggi strutturali che le cupole hanno rispetto ad altri formati di glamping. La comprensione di ciascuno di essi aiuta a spiegare perché gli operatori delle cupole tendono a ottenere risultati migliori anche quando sono alle prime armi con l'ospitalità.
Questo è il fattore più importante ed è quasi puramente matematico. Se il vostro concorrente è chiuso quattro mesi all'anno e voi siete aperti dodici, avete un terzo in più di inventario da vendere prima che entri in gioco qualsiasi altro fattore. Una cupola con un isolamento adeguato, una fonte di calore compatta, elettrica o a legna, e una modesta biancheria da letto invernale può ospitare comodamente gli ospiti in gennaio e febbraio, mesi in cui le yurte e le tende a campana sono coperte da teloni e non guadagnano nulla.
Inoltre, le prenotazioni invernali tendono a essere guidate dall'esperienza piuttosto che dalla località, il che protegge i prezzi. Un ospite che prenota un weekend di osservazione delle stelle a febbraio non sta facendo un confronto con altri cottage della zona, ma sta prenotando una sensazione specifica. Ciò significa che la domanda fuori dal periodo di punta è meno sensibile alle tariffe rispetto a un'unità self-catering convenzionale, e le notti fuori dal periodo di punta possono ancora fruttare 60-70% della tariffa di punta.
Piattaforme come Airbnb, Canopy & Stars e Hipcamp promuovono esplicitamente soggiorni unici, e le cupole rientrano a pieno titolo in questa categoria. Quando un potenziale ospite scorre 200 annunci in una regione, la cupola è quella su cui si ferma. L'effetto di “interruzione del modello” si manifesta nei tassi di conversione delle pagine degli annunci e, soprattutto, nell'anticipo con cui i soggiorni in cupola vengono prenotati.
Gli operatori riferiscono regolarmente che la loro cupola si riempie con 8-12 settimane di anticipo nei fine settimana di punta, rispetto alle 2-6 settimane di anticipo delle strutture glamping più convenzionali nello stesso mercato. Finestre di prenotazione più lunghe significano meno sconti dell'ultimo minuto e meno pressione per riempire le lacune, entrambi fattori che erodono silenziosamente i ricavi degli operatori delle strutture standard.
Una cupola è uno degli edifici più fotogenici che si possano inserire in un paesaggio. I pannelli trasparenti creano una luce interna straordinaria, la geometria curva si legge bene nelle riprese con il drone e gli interni notturni con le luci a corda e il caminetto generano il tipo di immagini che fanno il lavoro organico per voi su Instagram e Pinterest molto tempo dopo che l'ospite ha fatto il check-out.
Questo è importante dal punto di vista commerciale perché le piattaforme di inserzione premiano il coinvolgimento. Le inserzioni con immagini salvate, condivisioni e visualizzazioni ripetute salgono più in alto negli algoritmi delle piattaforme. Gli operatori con cui abbiamo parlato spesso descrivono le loro inserzioni come essenzialmente auto-marketing dopo i primi 12-18 mesi - un vantaggio che si somma a quello di cui raramente godono le yurte e le baite.
Un ADR più elevato non significa solo maggiori entrate per notte, ma offre agli operatori una flessibilità di prezzo che le strutture a tariffe più basse non hanno. Una cupola con una media di £220 / $275 a notte può permettersi di scendere a £150 / $190 nelle date tranquille di metà settimana ed essere comunque redditizia. Una yurta con un prezzo già di 110 sterline / $140 non ha dove andare quando la domanda si attenua.
Questa flessibilità si traduce in un aumento dell'occupazione, perché si possono colmare i vuoti di calendario con tariffe mirate fuori dal periodo di punta senza cannibalizzare la tariffa di punta. Gli strumenti di pricing dinamico come PriceLabs funzionano particolarmente bene con le cupole per questo motivo: c'è un vero margine di manovra con cui giocare.
I numeri da soli raccontano solo una parte della storia. Ecco come appaiono i dati sull'occupazione quando vengono suddivisi per tipologia di struttura per un mercato rurale del glamping comparabile. Questi intervalli riflettono ciò che vediamo tra gli operatori con cui lavoriamo e i benchmark riportati pubblicamente.
Tenda a campana (stagione 6 mesi): 25-35% di occupazione annuale, £80-£140 / $100-$175 ADR, forti fine settimana estivi, rischio di cancellazione per maltempo.
Yurta (stagione 7-8 mesi): 35-45% di occupazione annuale, £110-£170 / $140-$215 ADR, eccellenti prestazioni in alta stagione, doloroso gap invernale.
Cabina (stagione 12 mesi): 40-55% di occupazione annuale, £130-£200 / $165-$250 ADR, domanda affidabile ma non entusiasmante, forte concorrenza sui prezzi.
Cupola geodetica (stagione 12 mesi): 60-75% di occupazione annuale, £180-£280 / $225-$350 ADR, forte domanda durante tutto l'anno, premio novità, lunghi tempi di prenotazione.
Se si analizza il tutto con un modello di ricavi di base, il quadro diventa evidente. Una cupola con un'occupazione media di 68% a £230 / $290 genera circa £57.000 / $71.000 all'anno di ricavi lordi da prenotazioni su una singola unità. Una yurta con un'occupazione media di 40% a 140£ / $175 genera circa 20.400£ / $25.500€. Stesso appezzamento di terreno, P&L molto diversi.
Con questo non voglio dire che le cupole siano automaticamente la scelta giusta per ogni operatore. Ci sono situazioni reali in cui una cabina o una yurta hanno più senso dal punto di vista commerciale, e vale la pena di essere onesti al riguardo.
Se il vostro terreno è soggetto a rigidi vincoli urbanistici che favoriscono le strutture tradizionali in legno, una capanna può essere la via di minor resistenza anche se i numeri sono leggermente inferiori. Se il vostro mercato principale è quello degli addii al nubilato estivi per grandi gruppi, un gruppo di tende a campana a basso costo unitario può superare una singola cupola, nonostante la stagione più breve. Se state costruendo un sito tematico in cui ogni unità deve sembrare un mondo estetico specifico, la storia culturale della yurta può valere più di qualche notte occupata in più.
Ma per il caso standard - un operatore che vuole costruire un'attività di ospitalità per tutto l'anno che guadagni in modo costante in tutte e quattro le stagioni - il divario di occupazione è troppo grande per essere ignorato. I vantaggi strutturali della cupola si sommano su un calendario di 12 mesi in un modo che le strutture per le brevi stagioni non sono in grado di eguagliare.
Possedere una cupola non garantisce l'occupazione del 70%. Gli operatori che raggiungono il top della gamma fanno bene una manciata di cose specifiche, che vale la pena segnalare a chi sta pianificando la sua prima stagione.
Fotografare correttamente la cupola prima di quotarla. Scatti di paesaggi diurni, interni al tramonto, lunghe esposizioni notturne e alcuni scatti di dettaglio del letto e del camino. La differenza tra un annuncio che si converte a 4% e uno che si converte a 12% è quasi sempre la fotografia.
Prezzo per la stagione, non per l'anno. Creare un calendario di tariffe con almeno quattro livelli: estate di punta, spalla, fuori punta e weekend di eventi. Puntate su una tariffazione dinamica piuttosto che su una tariffa “media” che lascia i soldi sul tavolo per metà dell'anno.
Creare almeno un'esperienza specifica per l'inverno. Un kit per l'osservazione delle stelle, un pacchetto di fonduta, una serata al fuoco di legna, un vero e proprio angolo lettura. Qualcosa che dia agli ospiti un motivo per prenotare a febbraio anziché aspettare maggio. È questo che trasforma una struttura di 12 mesi in un'azienda di 12 mesi.
Rispondere rapidamente alle richieste di informazioni. Gli algoritmi della piattaforma premiano i tempi di risposta inferiori a un'ora. Una cupola con un host lento si converte comunque peggio di una cabina con un host veloce.
Se si valutano le strutture glamping solo sulla base del numero di notti all'anno in cui generano effettivamente un reddito, i dati puntano costantemente in una direzione. Le cupole non vincono perché sono alla moda: vincono perché sono veramente disponibili per tutto l'anno, generano un impulso alla prenotazione sulle piattaforme di listing e supportano una tariffa notturna più alta che consente una tariffazione più intelligente per l'intero calendario.
Per gli operatori che vogliono che l'economia abbia un senso fin dal primo giorno piuttosto che dal terzo anno, questa combinazione di vantaggi strutturali è difficile da replicare con qualsiasi altro formato. Il divario di occupazione tra una cupola ben gestita e una yurta ben gestita non è una storia di marketing, ma è il risultato prevedibile di quattro vantaggi che si sommano in dodici mesi di calendario.
Siete pronti a scavare più a fondo nei numeri? Il nostro una panoramica completa su come gli operatori del glamping pagano una cupola in una sola stagione La storia dell'occupazione di cui sopra è accompagnata da dati reali sul ROI e da tempi di ritorno dell'investimento da parte di operatori attivi.
